在上海工作的李藝決定在今年初買房，在準(zhǔn)備網(wǎng)簽階段，一位朋友告訴她最近一個“薅羊毛”的技巧，可賺到銀行貸款的“返點”?！胺迭c”差不多可以到千八(即0.8%)，這也意味著100萬元的貸款，可以收到8000元的“返點”。

李藝半信半疑地通過第三方機構(gòu)找銀行辦理了400萬左右的貸款。“批貸”后第二天，機構(gòu)3萬多元的轉(zhuǎn)賬如約而至。隨后，她開始兼職副業(yè)，在社交平臺上分享“返點”經(jīng)驗，為合作機構(gòu)推薦生意。

“目前已經(jīng)有六七位在社交平臺上找我的朋友辦了這個業(yè)務(wù)?！痹谒磥恚@種方式是將原本地產(chǎn)中介暗中“吃掉”的收益重新拿回來。

與李藝有類似經(jīng)驗的人不在少數(shù)。近期，銀行貸款爭奪戰(zhàn)持續(xù)，除了明面上各類貸款優(yōu)惠層出不窮以外，在市場隱秘的角落，個人按揭貸款“返點”拉客也悄然盛行。記者近期通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前市場上的“返點”利率在0.5%到0.9%之間。部分購房者看準(zhǔn)這一機會直接“薅羊毛”，第三方機構(gòu)亦推波助瀾，協(xié)助購房者獲取“返點”。

然而，“返點拉客”背后潛藏違規(guī)風(fēng)險。多位受訪業(yè)內(nèi)人士認為，監(jiān)管對于銀行“返點”已有相關(guān)規(guī)定，上述行為或涉及違規(guī)。此外，銀行之間為了爭奪市場份額而采取不正當(dāng)競爭手段也不利于市場良性發(fā)展。

“返點拉客”過程隱秘

記者近期以購房者名義與多家第三方返點機構(gòu)、銀行接觸后發(fā)現(xiàn)，目前市場上確有針對個人按揭貸款設(shè)置的“返點”，但不同區(qū)域、銀行、時間點的返點存在較大差異。記者接觸到的報價中，最低為“千五”(0.5%)，最高為“千九”(0.9%)。也有第三方返點機構(gòu)對記者表示，季度末沖業(yè)績“銀行返點”可以給到更高。

此前，“銀行返點”大多處于業(yè)務(wù)“黑箱”中。記者從多位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士處獲悉，往年在房貸客戶較少時，有銀行會選擇與地產(chǎn)中介合作。地產(chǎn)中介“引流”房貸客戶，貸款批復(fù)后返點將給到地產(chǎn)中介。大部分中介不會將“返點”給客戶。

但近期，部分購房者繞過中介，開始自己尋找“返點”。近期廣東的一名購房者林明告訴記者，自己是從在銀行的朋友處得知“返點”的存在，花了一天時間在擬購置樓盤周邊的幾家銀行都咨詢過一輪，尋找愿意給“返點”的銀行。最后林明在某家股份行找到了合適的返點金額，大約“千八點五”(即0.85%)。他最終在那家銀行辦理了200多萬元的房貸，貸款發(fā)放后兩天，返點1萬多元到賬。

“基本剛好把買房時的中介費給抵消了，能省則省。”林明說。

“返點”的過程相對隱秘。林明回憶，雖然加了客戶經(jīng)理的企業(yè)微信賬號，但是當(dāng)時大部分和返點有關(guān)的溝通都在私人賬號。同時，返點不由銀行直接發(fā)放。貸款發(fā)放后需要提供另一個銀行賬戶，由一家第三方機構(gòu)打入“返點”資金。

購房者尋找銀行“返點”時，也有銀行客戶經(jīng)理在社交平臺以返點名義“撒網(wǎng)”接觸意向客戶。記者在某社交平臺文章下方以購房者名義留言稱尋找有“返點”的銀行時，有多人私信聯(lián)系記者。其中不乏部分銀行員工。

值得注意的是，在部分個人購房者尋求“返點”的過程中，會與地產(chǎn)中介存在利益沖突。

在得知林明打算自己找銀行后，幫他找房的地產(chǎn)中介開始勸說，并層層設(shè)限。林明告訴記者，網(wǎng)簽合同時約定是6月30日前完成過戶。中介告訴他，自己找銀行貸款，審批時間不確定，如果在約定時間內(nèi)沒有批貸完成，屬于林明違約。

不過后來林明從其他渠道了解到，他使用的這家地產(chǎn)中介實際已和部分銀行達成合作關(guān)系，完成一單生意不僅可以從客戶處拿中介費，也可以從合作銀行處拿到“返點”。

記者也向一名“返點機構(gòu)”人士詢問，該人士表示，一般接客戶訂單時，都會選擇性避開幾家地產(chǎn)中介機構(gòu)，因為這幾家地產(chǎn)中介機構(gòu)的銀行關(guān)系網(wǎng)較為豐富，本身就與部分銀行有長期合作關(guān)系，容易吃力不討好。

“第三方返點機構(gòu)”興起

不過與林明主動找銀行相比，部分意向的購房者選擇通過社交渠道尋找第三方返點機構(gòu)，由機構(gòu)推薦對應(yīng)合適的銀行。

記者注意到，近期社交平臺上這類主打“銀行返點”的賬號正在不斷興起，聲勢浩大地“拉客”。在某社交平臺上以“銀行貸款返點”為關(guān)鍵詞進行搜索，近一周內(nèi)就有近20條新文章。甚至有賬號在文章中列舉每家銀行的“返點”點數(shù)。

記者與多家機構(gòu)接觸后發(fā)現(xiàn)，這些機構(gòu)的背景五花八門。有機構(gòu)本身從事房地產(chǎn)租售方面的業(yè)務(wù)，對銀行流程較為熟悉且具備一定的人脈資源，因此兼職從事返點業(yè)務(wù)。比如李藝推薦的返點機構(gòu)，本身是一家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司，私下兼職從事“返點”業(yè)務(wù)。也有機構(gòu)自稱是房貸規(guī)劃咨詢機構(gòu)，有銀行內(nèi)部關(guān)系，但沒有提供具體的公司名稱。

這些機構(gòu)辦理的業(yè)務(wù)大多缺乏相應(yīng)保障。在接觸過程中，上述返點機構(gòu)大多僅是口頭報價，并不就“返點”事項簽署合同。僅有一名返點機構(gòu)人士表示，可以簽訂合同，但需要客戶自備，目前沒有標(biāo)準(zhǔn)模板。

在李藝的描述中，辦理“返點”的流程并不復(fù)雜。第一步是在網(wǎng)簽之前和“返點機構(gòu)”打好招呼，機構(gòu)推薦辦理業(yè)務(wù)的銀行。第二步是辦理完手續(xù)后，只要“批貸”，機構(gòu)就會提前預(yù)支“返點”金額到購房者賬戶。銀行正式發(fā)放貸款后，第三方機構(gòu)會從銀行處領(lǐng)取相應(yīng)資金。

大多第三方返點機構(gòu)的運作模式與李藝描述的類似，不過收費或分成模式有所不同。一部分“返點”機構(gòu)明碼標(biāo)價。上海一家機構(gòu)告訴記者，不論總金額多少，一律只收取返點金額的10%作為手續(xù)費。也有“返點”機構(gòu)宣稱免費，一名“返點機構(gòu)”人員告訴記者，辦理這一業(yè)務(wù)不額外收取手續(xù)費。不過有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，這類機構(gòu)可能主要從報價差額中獲利，例如他實際收到的返點是100元，給客戶支付70元。

潛在風(fēng)險

個人按揭貸款“返點”隱秘流行，從中介向個人購房者擴張背后，是銀行日漸升溫的經(jīng)營焦慮。

從最新財報數(shù)據(jù)看，上市銀行營收持續(xù)下滑。Choice數(shù)據(jù)顯示，2024年一季度，42家上市銀行的總營業(yè)收入合計為1.47萬億元，相較于2023年同期的1.5萬億元，同比下滑約0.03萬億元。

營收下滑背后，作為銀行傳統(tǒng)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的房貸規(guī)模持續(xù)收縮。根據(jù)央行披露的一季度金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告，2024年一季度末，房地產(chǎn)貸款(含開發(fā)貸、個人住房貸款)余額占比10.1%，比2023年末下降0.4pct。

截至2023年末，國有六大行個人住房貸款(按揭貸)余額合計約為26.43萬億元，同比減少約5166億元。除郵儲銀行外，其他五大行個人住房貸款規(guī)模均出現(xiàn)下滑。

光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華對第一財經(jīng)記者表示，主要是從違約率等角度比較看，個人按揭房貸業(yè)務(wù)對銀行來說仍然是“優(yōu)質(zhì)”資產(chǎn)。但目前房地產(chǎn)整體處于企穩(wěn)復(fù)蘇階段，市場需求偏低，銀行積極拓展相關(guān)業(yè)務(wù)。

不過值得注意的是，這一模式背后潛藏違規(guī)風(fēng)險。

資深金融政策監(jiān)管專家周毅欽對第一財經(jīng)記者表示，這種“返點”拉客，刺激個人按揭貸，可能導(dǎo)致突破政策利率調(diào)控下限，同時，也可能對房貸市場競爭秩序構(gòu)成干擾。對銀行而言可能進一步加劇凈息差方面壓力等。

目前我國銀行凈息差已到歷史低點。據(jù)國家金融監(jiān)督管理總局披露，繼去年四季度末商業(yè)銀行凈息差首次低于1.7%，達到1.69%后，今年一季度，商業(yè)銀行凈息差進一步降至1.54%。

“這種由銀行向中介返點再由中介向客戶進行返點的方式本身就是違規(guī)的。”周毅欽對第一財經(jīng)表示，2009年末，中國銀行業(yè)協(xié)會下發(fā)《關(guān)于規(guī)范做好個人房地產(chǎn)按揭貸款業(yè)務(wù)維護市場秩序的自律共識的通知》。規(guī)定停止以任何形式向房貸中介及其從業(yè)人員支付與所提供的服務(wù)不對稱、純粹業(yè)務(wù)介紹的“返點”費用。后續(xù)包括一些金融監(jiān)管部門地方派出機構(gòu)也以發(fā)文形式嚴禁商業(yè)銀行向房貸中介進行返點。

周毅欽認為，銀行之間為了爭奪市場份額而采取不正當(dāng)競爭手段，擾亂了正常的市場秩序，個別中介機構(gòu)為了獲得高額返點，存在欺詐、誤導(dǎo)等行為。但是，商業(yè)銀行這類返點行為往往比較隱蔽，不會通過正常的成本支出方式體現(xiàn)，難點在于如何對這類違規(guī)行為進行核查。

周茂華建議，國內(nèi)需要強化監(jiān)管，維護正常市場競爭秩序，避免潛在風(fēng)險。一方面，強化市場監(jiān)管，提高違規(guī)成本；另一方面，推動金融機構(gòu)持續(xù)完善內(nèi)部治理，完善科學(xué)考核機制，加強業(yè)務(wù)培訓(xùn)，推動金融機構(gòu)依法合規(guī)開展業(yè)務(wù)等。

(李藝、林明均為化名)