“零首付”重出江湖

近期，購房“零首付”重出江湖。在一些社交平臺上，多個城市的房地產(chǎn)中介以購房者的口吻，發(fā)布“零首付拿下人生第一套房”、“零首付救了我的命”等帖子來吸引流量。

發(fā)帖者稱：“在廣州買房太不容易，好的太貴，便宜的太偏僻，而且本人還有欠款30個。經(jīng)過我的不懈努力，打入房地產(chǎn)內(nèi)部，終于找到一個住宅，位置很好，還有升值。最主要的是平掉了我的負債，而且零首付……”

也有來自武漢的發(fā)帖者表示，“原本80萬的房子，按常規(guī)1.5成首付需要支付12萬。但朋友囊中羞澀，分幣全無。中介卻透露一個驚喜——房子可以貸款至100萬元，多出的部分，房東會退回。”

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進表示，在房地產(chǎn)市場低迷時期，開發(fā)商為了吸引客戶，往往會推出“零首付”這樣的營銷噱頭。從過往的操作看，“零首付”往往是開發(fā)商或房屋中介機構(gòu)通過預先墊付或是開發(fā)商虛擬抬高房屋售價，總的操作思路往往是通過高評高貸從信貸公司或是從銀行以按揭貸款的方式來獲得首付款。

業(yè)內(nèi)人士表示，一些樓盤原先的銷售價格較高，現(xiàn)在樓盤降價，或者一些二手房降價比銀行評估價多，但仍按照原銷售價位或評估價貸款，也稱為高評高貸。其舉例表示，一樓盤原銷售價格2萬元/平方米，降價后銷售1.6萬元/平方米，按照部分城市最低15%的首付比例而言，貸款比例為85%。開發(fā)商會根據(jù)原銷售價格2萬元/平方米做一份合同，購房者以該合同向銀行貸款，開發(fā)商將超出購房總價格的部分打給購房者即可作為首付款。

在社交平臺上，廣州、武漢、西安、鄭州等地均有不少發(fā)帖者提及“零首付”購房。

澎湃新聞在采訪中了解到，近日，某一線城市個別項目還推出了購房高額返現(xiàn)的活動。以一新房項目為例，住宅最高返現(xiàn)約90萬元。有銷售人員算了一筆賬，“以一套總價為260萬元的房源為例，首付兩成為52萬元，貸款辦完后，開發(fā)商會直接將90萬打到您卡上，不僅零首付，還多出了約40萬元的流動資金。”據(jù)新房銷售代理介紹，活動一周，該項目售出百余套房源，目前活動已截止，所售房源為工抵房。

是餡餅還是陷阱？

近兩年，“零首付”購房噱頭在市場上屢見不鮮。人民網(wǎng)領導留言板上就有大量關于“零首付”的相關留言。

舉例而言，今年8月5日，重慶巴南區(qū)一用戶投訴開發(fā)商稱，“在認購房屋的過程中發(fā)現(xiàn)開發(fā)商存在0首付、公示不規(guī)范、變相返傭金等情況”。

也有購房者留言向政府部門咨詢：“0首付購房是否屬于違法違規(guī)行為？我前期購買的房屋還沒交房，開發(fā)商目前以0首付銷售?！薄?*項目以0首付方式進行售房，現(xiàn)在只需要交2萬元定金，剩余款項進行銀行貸款，請問領導這樣是否合理?！?

從處理結(jié)果來看，部分反映情況屬實的項目已被當?shù)刈〗ň旨s談，要求其按文件法規(guī)合理營銷，不得損害購房人權(quán)益，同時暫停該銷售行為。

北京盈科（上海）律師事務所全球合伙人郭韌律師指出，零首付的營銷活動要看具體是如何操作，部分開發(fā)商為了圈住客戶將付款周期拉長，前期購房打出零首付的噱頭，要求購房者在規(guī)定時間內(nèi)補齊首付款。目前市場上談及的零首付還有通過包裝成經(jīng)營貸或者銀行合同做高評高貸，這本身已經(jīng)涉及“騙貸”的違規(guī)行為，本身也存在一定的風險。同時，對購房者而言，做高房價套出的錢也意味著產(chǎn)生了更多的稅費，一旦產(chǎn)生違約，對購房者而言，違約責任和付款責任都是加大的。

嚴躍進認為，“零首付”購房多半是陷阱，本身也是違規(guī)的操作。當前，各地買房的政策已經(jīng)很寬松了，加之利率下調(diào)，買房成本已大大降低，沒有必要去走“零首付”的渠道。部分購房者如果首付能力不夠，需要靠“零首付”來買房，我個人建議可以暫時擱置一下。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜也認為，零首付購房看似可以減輕購房者初期的購房壓力，但實際上可能會增加后期更高的資金成本和月供壓力，“零首付”買房更多是開發(fā)企業(yè)、中介吸引購房者的一種手段。購房者還是應該充分考慮自己的經(jīng)濟狀況、貸款條件、法律合規(guī)性以及房地產(chǎn)市場變化等因素，理性做出選擇。在簽訂購房合同時，購房者也要仔細閱讀有關貸款、還款、違約等方面的合同條款，避免潛在的法律風險。

多地發(fā)文警示“零首付”購房風險

可以看到的是，“零首付”這一看似“無門檻”的購房方式近期也引起了政府部門的重視。近日，多地政府發(fā)布警示文件，提醒購房者理性看待“零首付”政策，購房者應根據(jù)自身情況量力而行。

以鄭州為例，8月5日，河南省鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局發(fā)布關于購房風險警示稱，請廣大購房者面對“零首付”、首付融資、首付分期和變相首付墊資行為購房的誘惑時保持冷靜，購房時應根據(jù)自己的實際情況量力而行。

在此之前，據(jù)廣西南寧市住房和城鄉(xiāng)建設局也公開表示，零首付購房存在諸多風險和不確定性，非可持續(xù)的購房方式。

鄭州發(fā)布的購房風險警示提到，“零首付”不僅不能從根本上解決購房者短期資金短缺問題，通常還需借助于簽訂陰陽合同、高評房屋價格等違規(guī)行為來實現(xiàn)。這不僅增加購房者貸款利息及按揭月供還款負擔，還存在較大的騙貸法律風險。

同時，“零首付”涉及的部分違規(guī)操作行為，無法在網(wǎng)簽合同中明確約定，更得不到法律應有保護。一旦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法兌現(xiàn)承諾，銀行也不能完成貸款審批手續(xù)，將會給購房者造成經(jīng)濟損失，購房者也很難依法追責索賠。

此外，“零首付”通常是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)中介機構(gòu)通過預先墊付，或是虛擬抬高房屋價格，從銀行以按揭貸款的方式來獲得首付款。開發(fā)企業(yè)和購房者簽訂的購房合同存在法律爭議，因此當事方可能都會被追究刑事責任。

北京金訴律師事務所王玉臣律師表示，早在2017年的《住房城鄉(xiāng)建設部人民銀行銀監(jiān)會聯(lián)合部署規(guī)范購房融資和加強反洗錢工作》中，就明確規(guī)定嚴禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構(gòu)違規(guī)提供購房首付融資，嚴禁互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機構(gòu)、小額貸款公司違規(guī)提供“首付貸”等購房融資產(chǎn)品或服務，嚴禁房地產(chǎn)中介機構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機構(gòu)、小額貸款公司違規(guī)提供房地產(chǎn)場外配資。

王玉臣提到，從購房人的角度來說，風險并不小。對于尚未批貸的，可能面臨著無法批貸的風險；對于已經(jīng)發(fā)生的違規(guī)貸款行為，可能面臨著被提前解除貸款合同，要求購房人提前全額還款的風險。

(編輯:鳴嫡)