職住分離、一室戶供給少，大城市這些租房問題該如何解決？

“2020年，上海租房家庭戶數(shù)約352萬戶，占常住人口家庭38.74%；杭州租房家庭戶數(shù)達(dá)166萬戶，約占常住人口家庭的40.42%。”如此一組數(shù)據(jù)拋出，已經(jīng)充分說明在大城市，租房是住房消費(fèi)的重要方式。

另一組數(shù)據(jù)進(jìn)一步呈現(xiàn)：2020年，中國20-34歲年齡段人口合計2.91億人，其中20%在租房，但是整體支付力較低。即使在城市，租戶家庭中月租超過3000元的，也不到7%。

面對如此巨大的租房需求，大城市住房租賃市場還面臨哪些問題，又應(yīng)該如何應(yīng)對？

10月30日上午，2023年世界城市日中國主場活動住房租賃專題論壇舉辦。針對論壇所呈現(xiàn)的以上數(shù)據(jù)背后問題，與會專家聚焦大城市住房租賃市場，尤其是保障性租賃住房的發(fā)展，展開深入探討。此次論壇由中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會、浙江工業(yè)大學(xué)共同主辦，主題為“共享可持續(xù)城市未來——住房租賃高質(zhì)量發(fā)展之路”。這也是世界城市日中國主場活動首次設(shè)立住房租賃主題論壇。

“職住平衡”壓力大，住房租賃市場存在結(jié)構(gòu)錯配

職住分離、一室戶供給少、租金有爭議，根本上歸結(jié)起來是住房租賃市場存在一定的結(jié)構(gòu)錯配。

論壇上，浙江工業(yè)大學(xué)副校長虞曉芬作了題為《我國大城市住房租賃市場結(jié)構(gòu)錯配及治理》的主旨演講。在肯定當(dāng)前大城市住房租賃市場在整體規(guī)模、機(jī)構(gòu)化主體等方面取得成就的同時，虞曉芬指出大城市住房租賃市場結(jié)構(gòu)錯配問題仍然較為嚴(yán)重。

最主要的是區(qū)域供給錯配。以杭州為例，虞曉芬表示在不同的區(qū)塊，供求關(guān)系并不平衡。對于相對中心的老城區(qū)而言，租房供應(yīng)缺口較大，同時也是高租金區(qū)域，大量在其中工作的人口為了尋求低租金只能到城市外圍租房，且外圍的租房供應(yīng)量相對更大。區(qū)域供給的錯配，導(dǎo)致“職住平衡”的壓力很大，而“職住分離”也增加了城市運(yùn)營成本，影響了老百姓的獲得感，并且不符合低碳倡議。

此外，在房屋品質(zhì)、租賃價格、戶型結(jié)構(gòu)等方面，錯配同樣存在。從數(shù)據(jù)上看，戶型結(jié)構(gòu)的供給錯配非常突出。浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院通過問卷調(diào)研發(fā)現(xiàn)，杭州市租戶對于一室的需求超過60%，然而市場上一室租賃房源供給僅有不到20%。而二室及以上的租賃住房，供給均大于需求。

針對當(dāng)前市場結(jié)構(gòu)存在的錯配問題，虞曉芬建議：第一，要從源頭入手，統(tǒng)籌城市規(guī)劃，處理好生活和生產(chǎn)的關(guān)系，把“園區(qū)”變?yōu)椤吧鐓^(qū)”；第二，堅持公共交通導(dǎo)向型開發(fā)，在公共交通站點(diǎn)附近安排集中式租賃住房；第三，加快租賃住房籌集，增加租賃住房供給，做到多渠道籌措和探索共贏新模式。

保障性租賃住房的上海實(shí)踐和未來方向

上海作為典型的特大城市，在住房租賃市場發(fā)展尤其是保障性租賃住房建設(shè)上取得了較為突出的成績，也得到多位與會專家的肯定。

上海市房屋管理局副局長冷玉英在致辭中表示，上海聚焦新市民、青年人的租住需求，從服務(wù)住房民生和城市發(fā)展出發(fā)，凝聚了一批有擔(dān)當(dāng)有作為的住房租賃企業(yè)，多措并舉，努力讓新市民、青年人住得到、住得近、住得好、住得起、住得穩(wěn)。

近年來，上海從三個方面推進(jìn)相關(guān)工作：一是積極培育住房租賃市場，不斷完善優(yōu)化住房租賃的政策體系；二是加快發(fā)展保障性租賃住房；三是制定并出臺實(shí)施《上海市住房租賃條例》。

在保障性租賃住房發(fā)展方面，上海的政策響應(yīng)速度走在全國前列，且具有較高的創(chuàng)新水平。2023年至今，上海新增建設(shè)籌措保障性租賃住房6.8萬套（間），“新時代城市建設(shè)者管理者之家”首批籌措約1.1萬張床位、供應(yīng)約7000張床位。上海交通大學(xué)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任陳杰在演講中總結(jié)到，上海實(shí)踐具有規(guī)范化、精細(xì)化、數(shù)字化、社區(qū)化、下沉式的特點(diǎn)。

通過對保障性租賃住房政策工具的分析，陳杰發(fā)現(xiàn)各大城市主要采納供給型工具和環(huán)境型工具，分別占比44%和40%。相比之下，需求型工具仍有很多發(fā)展空間。陳杰指出，如何激發(fā)青年人長期居住在保障性租賃住房的意愿，推動他們成為保障性租賃住房社區(qū)治理主體，都是值得進(jìn)一步思考的問題。

而針對保障性租賃住房當(dāng)前的發(fā)展難點(diǎn)，陳杰認(rèn)為主要是籌地難、籌房難、籌資難、經(jīng)營難四個方面。相對應(yīng)地，籌地方面應(yīng)要與城市更新、新城建設(shè)結(jié)合，與軌道交通建設(shè)結(jié)合；籌房方面應(yīng)加快一站式聯(lián)合數(shù)字化審批，推進(jìn)空間置換；籌資方面進(jìn)行差別化信貸管理，介入保險和公積金，發(fā)展好REITS（不動產(chǎn)投資信托基金）；經(jīng)營方面要設(shè)定和用好財政專項(xiàng)資助，實(shí)踐好租購?fù)瑱?quán)等。

縱觀全國，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在今年9月12日表示，當(dāng)年全國籌集建設(shè)保障性租賃住房204萬套（間）的任務(wù)已完成72%，近兩年來共已建設(shè)籌集保障性租賃住房508萬套（間），完成投資超過5200億元，可解決近1500萬新市民、青年人的住房困難。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部計劃財務(wù)與外事司副司長李喆在閉幕致辭中指出，住房租賃市場發(fā)展關(guān)乎新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程，關(guān)乎新市民、青年人的幸福感、獲得感，關(guān)乎城市競爭力與可持續(xù)發(fā)展。

論壇上，多位地方行業(yè)組織及住房租賃企業(yè)代表也就住房租賃如何助力構(gòu)建高品質(zhì)居住生活、ESG促進(jìn)住房租賃行業(yè)可持續(xù)發(fā)展、專業(yè)評估助力保障性租賃住房健康發(fā)展及實(shí)踐案例分享等內(nèi)容進(jìn)行了分享。

(編輯:月兒)