短短一個(gè)月內(nèi)，就有南京、武漢、杭州、佛山四個(gè)“強(qiáng)二線”城市宣布“擁有合法產(chǎn)權(quán)住宅可申請(qǐng)落戶”，這意味著擁有這些城市的戶口不再受學(xué)歷、年齡、就業(yè)等條件的限制，掏錢買房就有望落戶。

 在生育率下降、老齡化加速背景下，城市之間的人口格局顯著分化。經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市的常住人口仍在持續(xù)上升，而部分城市人口減量明顯。“搶人”不僅事關(guān)未來各城市的樓市去化，也將對(duì)城市經(jīng)濟(jì)活力、消費(fèi)水平產(chǎn)生重大影響。

 GDP萬(wàn)億級(jí)城市紛紛推落戶新政

 近期，多個(gè)“強(qiáng)二線”城市出臺(tái)新政，將買房與落戶掛鉤。

 先是江蘇省的省會(huì)南京在今年4月底發(fā)布了《關(guān)于合法穩(wěn)定住所落戶有關(guān)事項(xiàng)的通知（征求意見稿）》，其中稱，南京將進(jìn)一步放寬落戶條件，擁有合法穩(wěn)定住所且實(shí)際居住的非南京戶籍人員，可以直接辦理落戶。文件中明確，合法穩(wěn)定住所指通過購(gòu)買、繼承、受贈(zèng)等途徑取得合法所有權(quán)的住宅用房。

 5月11日，南京市公安局發(fā)布《關(guān)于合法穩(wěn)定住所落戶有關(guān)事項(xiàng)的通知》，標(biāo)志著這項(xiàng)政策正式落地。除了擁有合法穩(wěn)定住所的人員可以申請(qǐng)本人戶口遷入，其配偶、未婚子女、父母（超過法定退休年齡或已辦理退休手續(xù)）也可以申請(qǐng)辦理戶口隨遷。辦理戶口只需提交入戶申請(qǐng)書、居民戶口簿和身份證以及合法穩(wěn)定住所證明材料，不再需要其他證明。

 這是南京時(shí)隔6年再次重啟“購(gòu)房落戶”，從2017年2月起，南京開始逐漸執(zhí)行積分落戶政策，自2018年8月起購(gòu)房落戶政策廢止。

 直到2023年時(shí)，外地人想要落戶南京，得符合35周歲以下、大專學(xué)歷以及在南京市繳納12個(gè)月社保等條件，2024年2月，南京放寬落戶要求，將原申請(qǐng)條件中的“在本市合法穩(wěn)定就業(yè)，且累計(jì)繳納城鎮(zhèn)職工社會(huì)保險(xiǎn)不少于12個(gè)月”調(diào)整為“在本市合法穩(wěn)定就業(yè)”即可落戶，而近期的新政則意味著落戶南京又增加了買房這一途徑。

 跟隨南京的步調(diào)，浙江省的省會(huì)杭州在5月9日也發(fā)布新政：在杭州市范圍內(nèi)購(gòu)買住房，不再審核購(gòu)房資格；在杭州市取得合法產(chǎn)權(quán)住房的非本市戶籍人員，可申請(qǐng)落戶。

 在此之前，落戶杭州還是有一定門檻的。2023年4月，杭州曾放寬落戶條件，規(guī)定已在市區(qū)落實(shí)就業(yè)單位的35周歲以下普通高校大專學(xué)歷畢業(yè)生，可在市區(qū)辦理落戶；45周歲以下普通高校碩士研究生可按“先落戶后就業(yè)”的原則，在市區(qū)辦理落戶。

 一位杭州房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，杭州5月9日樓市新政的最大亮點(diǎn)在于落戶與房產(chǎn)掛鉤，意味著在杭落戶或許不再受年齡、學(xué)歷、技能等條件限制。

 不過，杭州版本的細(xì)則目前還沒有出臺(tái)。杭州市住保房管局房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展處副處長(zhǎng)何陳煜5月9日時(shí)表示，不能把政策片面解讀為“買房即可落戶”，后續(xù)會(huì)以出臺(tái)的實(shí)施細(xì)則為準(zhǔn)。

 除了杭州與南京，近期，武漢和佛山這兩個(gè)GDP萬(wàn)億級(jí)城市也在推動(dòng)“購(gòu)房落戶”。

 5月6日，湖北武漢發(fā)布新政，家庭在武漢市購(gòu)買新建商品住房，暫不具備辦理房屋所有權(quán)證（不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證）條件的，可憑經(jīng)備案的《商品房買賣合同》及繳費(fèi)憑證等合法穩(wěn)定住所證明材料、個(gè)人辦證承諾，申請(qǐng)?zhí)崆稗k理轄區(qū)購(gòu)房落戶手續(xù)。

 5月13日，廣東佛山出臺(tái)樓市新政，其中指出，在佛山市持自有合法產(chǎn)權(quán)住宅房屋的非本市戶籍人員可以在房屋所在地申請(qǐng)入戶，共同居住生活的配偶、未成年子女可以隨遷。

 近3億在城務(wù)工農(nóng)民工尚未“市民化”

 在本輪落戶條件放松前，二線城市已有過三輪“搶人大戰(zhàn)”，分別發(fā)生在2017年、2019年、2022年。

 據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，早在2017年，成都、武漢、西安等城市便已出臺(tái)和落實(shí)人才引進(jìn)政策，不僅降低落戶門檻，還對(duì)高層次人才給予補(bǔ)貼，取得了一定效果；至2019年，全國(guó)共有包括常州、?？凇⑽靼?、南京、深圳、蕪湖、呼和浩特在內(nèi)的近30個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)人才新政，繼續(xù)降低落戶門檻；2022年，新一輪搶人大戰(zhàn)打響，19省市放松落戶要求。

 過去這些年，盡管各城之間激烈“搶人”，但主要還得看年齡、學(xué)歷、社保等指標(biāo)，人才落戶和積分落戶是主流方式。雖然落戶門檻一降再降，但在杭州、南京等強(qiáng)二線城市，對(duì)人才的學(xué)歷要求最低也要大專畢業(yè)。

 盡管看上去要求不高，但根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，我國(guó)14.12億總?cè)丝谥?，擁有大學(xué)（大專及以上）文化程度的人口為 2.18億人，占總?cè)丝诒壤齼H為15.4%。在人才落戶中，還有不少城市此前設(shè)置了年齡門檻，把35周歲以下或45周歲以下作為落戶要求。

 今年4月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局副局長(zhǎng)盛來運(yùn)在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上提到，2023年我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率是66.2%，但是按戶籍人口計(jì)算，城鎮(zhèn)化率還不到50%，還有2.97億的農(nóng)民工在城里沒有完全市民化。

 今年4月25日，國(guó)家發(fā)展改革委國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合司副司長(zhǎng)李慧表示，下一步要把農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化擺在更加突出位置，加快補(bǔ)齊城鎮(zhèn)建設(shè)中的短板弱項(xiàng)，提高潛力地區(qū)新型工業(yè)化城鎮(zhèn)化水平，釋放城鎮(zhèn)化所蘊(yùn)含的巨大內(nèi)需潛力。

 在近期新一輪強(qiáng)二線城市落戶門檻放寬中，杭州、南京、佛山、武漢等城市均表示，只要在本市擁有合法產(chǎn)權(quán)的住宅房屋，就可以申請(qǐng)落戶，這意味著原本被年齡、學(xué)歷等條件卡住的新市民、農(nóng)民工等群體，只需要通過購(gòu)房就有望獲得戶口，同時(shí)享有更多公共資源分配。

 杭州一位本土房企內(nèi)部人士對(duì)記者表示，在長(zhǎng)三角城市中，杭州擁有較多新興產(chǎn)業(yè)，就業(yè)機(jī)會(huì)多，醫(yī)療、教育資源也很豐富，落戶杭州很有吸引力，這是杭州5月9日樓市新政的最大亮點(diǎn)，預(yù)計(jì)新政將主要促進(jìn)三類人群入市購(gòu)房，一是浙江省內(nèi)其他城市手中資金富余的購(gòu)房者；二是對(duì)省會(huì)城市的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)有需求的購(gòu)房者；三是家庭收入一般、學(xué)歷一般，但是想要上車杭州低總價(jià)房產(chǎn)并獲得戶口的購(gòu)房者。

 一般來說，從宏觀上看，房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)分析框架：短期看政策、中期看經(jīng)濟(jì)、長(zhǎng)期看人口。購(gòu)房即可申請(qǐng)落戶，能多大程度帶動(dòng)樓市復(fù)蘇？上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦對(duì)記者表示，落戶人口的新增量，會(huì)對(duì)樓市形成支撐，新政出臺(tái)后，目前杭州市場(chǎng)反應(yīng)更強(qiáng)烈，帶動(dòng)了樓市成交，當(dāng)然，這也與城市的經(jīng)濟(jì)活力、產(chǎn)業(yè)布局相關(guān)。

 專家：京滬“購(gòu)房即落戶”可能性不大

 從“搶人才”到“搶人口”，城市之間的人口指標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈。

 據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，受產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇、落戶門檻和收入水平的差異，目前我國(guó)各城市之間的人口格局顯著分化——經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市的常住人口仍在持續(xù)上升，2023年合肥、鄭州、杭州、成都、深圳和上海等城市常住人口增量均超10萬(wàn)人，但也有城市的常住人口規(guī)模已經(jīng)顯著收縮。

 從樓市角度來看，克而瑞認(rèn)為，雖然房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模已進(jìn)入調(diào)整期，但人口集聚未來仍將支撐核心城市的住房需求繼續(xù)增加。從戶籍?dāng)?shù)據(jù)估算，據(jù)2023年公報(bào)披露數(shù)據(jù)，在人口凈流入排名前30的城市中，仍然有1億人的外來人口，凈流入人口相關(guān)住房需求可達(dá)30億平方米，中長(zhǎng)期內(nèi)“存量剛需”仍將是住房需求的有力支撐。

 IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，一個(gè)城市的樓市是否堅(jiān)挺，與其吸引新增人口落戶的能力存在一定的正相關(guān)性。新增人口的流入，可帶來新的住房需求，從而支撐樓市的發(fā)展；同時(shí)，人口增長(zhǎng)也意味著勞動(dòng)力市場(chǎng)的擴(kuò)大和消費(fèi)能力的增強(qiáng)，這些都有助于經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)和樓市的穩(wěn)定。

 “不過，樓市還受到宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、房地產(chǎn)政策、市場(chǎng)供需關(guān)系等多種因素的影響，人口不是唯一的決定因素；而城市能否吸引人口落戶，則要考察城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、就業(yè)機(jī)會(huì)、生活成本和公共服務(wù)質(zhì)量等，如果這些因素不能同步提升，政策的吸引力可能會(huì)受限?！卑匚南舱f道。

 目前，一線城市如北京和上海，仍然保留了一定的樓市限購(gòu)政策，并且尚未放開“購(gòu)房即落戶”，未來有沒有可能像杭州和南京一樣出臺(tái)新政？

 盧文曦認(rèn)為，一線城市對(duì)人口的管控仍有一定要求，“購(gòu)房即落戶”的可能性不大。柏文喜則表示，一線城市的戶籍含金量較高，落戶門檻也相對(duì)較高，即使未來一線城市推出“購(gòu)房落戶”政策，也可能會(huì)有更嚴(yán)格的條件和限制，采取更為審慎和漸進(jìn)的方式，以避免市場(chǎng)出現(xiàn)劇烈波動(dòng)。

(編輯:月兒)